解读降价背后的是与非（一） 打折优惠≠房价下降

Fiona115

自从进入七月，苏州房地产市场上“大降价”、“给力促销”的消息是不绝于耳，越来越多的楼盘加入到“降价大军”中来，那么这些优惠促销究竟是开发商做做样子，还是玩真的呢?新一轮的降价潮能否搅动苏州楼市?今天我们一同来关注。

    7月进入楼市传统的淡季期，再加上一系列的调控政策，可以说为房地产市场带来巨大的压力。在这种形势下，各大楼盘纷纷推出打折优惠活动。就在昨天，相城的首开班芙春天也推出了7500元/平米的限时优惠，最高可优惠10万元。除了一些新推楼盘的产品预热外，不少尾盘也加入了打折促销大军。

    亿城左岸香颂销售经理 谢伟：左岸香颂目前已经进入了尾房的阶段，7月份是一个传统的淡季，我们推出了一些性价比比较高的特价房源，最高优惠10万元的优惠幅度。再加上，我们的面积段在市场上还是有一定的优势。

    开发商在此轮价格战上，都使出了浑身解数促进销售，各种优惠措施首当其冲，以“特价房”形式出现的苏州楼盘不断增多，更有开发商以团购的形式来吸引购房者的目光。其中路劲主场森林推出团购房100套，最高优惠20万元。

    路劲主场森林 销售人员：我们从封闭团购7月13号开始到现在，基本上我们每天的来人量在30组以上，如果在周六周日两天可以达到100组左右，我们的合作房源100套，第一周我们就卖了60套，基本上本周末就能全部卖完了，在苏州目前这种市场限购令的前提下，成绩还是非常非常好的。

    数据显示，截止本月26号，苏州各区住宅类房源成交总套数达2287套。看来，在目前楼市宏观调控的大背景下，开发商推出的“打折促销”的营销手段，消费者还是愿意买单的。那么这种优惠促销是不是就预示着房价开始松动，亦或是是房价拐点前的铺垫呢?

    沈健：现在房子卖不动，所以搞促销包括送面积、优惠、打折，我认为这个还是可行的，但是不是房价真的下降，因为我感觉到现在房子真正下降还是不大现实的，由于现在压力比较大，为了能够迎合我们刚性需求的需要，所以房价可能做一些回调，我感觉到有效果，今年六月份、七月份，我们苏州几个楼盘凡是卖得好的都有一个共同的特点，就是打折的力度比较大，那么购房者看看性价比不错他就出手了。

    表面上个别开发商开始推出“打折促销”的策略性促销方式，但业内人士表示其仅仅是“伪松动”迹象，是开发商解决库存回笼资金的阶段。实质性的降价对于苏州楼市来说，短期内还是奢望，更难现价格拐点。
中国指数研究院8月1日发布的“百城价格指数”显示，7月份我国六成以上的城市房价环比上涨。
　　根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，7月，全国100个城市住宅平均价格为8874元/平方米，较6月上涨0.21%；其中66个城市价格环比上涨，33个城市环比下跌,1个城市价格与上月持平。环比涨跌幅在1%以内的城市数量共有80个。
　　数据显示，全国100个城市住宅平均价格同比上涨6.81%；其中39个城市涨幅介于5%-10%之间，23个城市涨幅在5%以内。5个城市住宅价格同比下跌，跌幅皆在5%以内，上海、北海2个城市跌幅低于1%。
　　具体到城市，7月住宅价格环比6月涨幅居前的城市有：宜昌、唐山、江门、福州、日照、邯郸、南通、株洲、呼和浩特、厦门等14个城市，涨幅皆在1%-2%之间。另有北海、大连等52个城市的涨幅在1%以内。汕头本月价格与上月持平。
　　7月住宅价格环比跌幅居前的城市是宿迁、宁波、芜湖，苏州、兰州、无锡，跌幅在1%-2%之间。另有郑州、嘉兴、银川、温州、廊坊、台州、聊城、绵阳、常熟等27个城市下跌，跌幅在1%以内。
全国城市地价动态监测系统日前发布数据显示，2011年第二季度全国地价总体水平小幅上升，环比增速持续回落。
　　六成城市地价环比增速趋缓
　　中央政府及地方政府不断加大保障房建设力度，地产市场逐步平缓回调趋于降温。国土部一份监测报告指出，2011年第二季度，全国主要监测城市中，超过六成城市综合地价环比增速较上一季度有所放缓，涨幅超过5.0%的城市仅有两个。

　  楼市库存逼近历史高位
　　在楼市调控下，各大城市库存量大幅攀升，甚至逼近历史高位，7月初，11大重点城市存货总量达到63.4万套。分析人士表示，随着库存的上升，买方市场很可能到来，市场从量跌到价跌的变化将在下半年明显呈现出来。
　　二三线城市实施限购触动楼市敏感神经
　　在东部沿海全国三大区域综合地价环比增速回落的同时，二季度综合地价环比涨幅前十位城市中，潍坊、黄石、淮南、北海、南宁、重庆等二三线或西部城市赫然在列。虽然“二三线城市”限购的界定至今仍然模糊，但可以肯定的是——— 未限购城市的房价泡沫已引起监管层的高度担忧。有分析人士认为，投资、投机性资本进入人均收入、购房支付能力更低的二三四线城市后，将会导致更大的经济与社会风险。
　　房价跌50%银行也能承受
　　近日，中国银监会主席刘明康在采访中公开表示，根据最新压力测试结果，即使房价下跌50%，银行业也能够承受。而这一论断的基础来自于中国银行(601988)业高达1.3万亿的坚实拨备，足以抵挡“房地产市场因调控所产生的近期和中短期风险”。