首季房企净负债率达高位 资金尚可维持6-13月

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近日，克而瑞（中国）研究中心对2011年4月底公布企业一季度报告的63家A股上市企业的负债情况、偿债能力以及资金流等数据作了深入分析。根据分析及预测结果，多数企业目前的资金安全情况已不如年初的水平，且净负债率水平达到64%，是2007年一季度以来的峰值。不仅如此，企业短期有息债占比较年初也有所上升，达到33%。尽管目前货币资金依然是短期有息债的1.3倍，但充裕程度已不及2009年和2010年水平。
具体看来，首先，一季度末A股房地产企业负债水平提高，净负债率达到高位。CRIC研究显示，2011年一季度末，A股房地产行业净负债率64%，达到自2007年一季度末以来的最高水平，多数（65%）企业的净负债率显著提高。假设净负债率低于40%为较安全水平，对比2010年底的负债水平，这一类资金较为安全的企业占比由2010年底的52%下降到43%。
对于企业负债水平的增加，主要可以从三个方面来看。其一，由于企业在2010年土地投资大幅增加，较多部分现金留在今年支付。相关统计显示，今年第一季度A股房地产企业共计购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金达24.63亿元，同比增加57%，环比增加21%。其二，在政策调控不断深入的情况下，今年第一季度A股房地产企业共计通过销售实际现金流入为812.96亿元，同比增长53%，环比下降33%，企业通过销售实际现金流入出现下滑。再者，截至2011年第一季度末，A股房地产企业有息债达167.8亿元，较去年底上涨7%，更是较去年同期上涨38%。由于企业增发融资途径受阻，房地产企业不得不通过更高成本的方式增加现金流入。

其次，短期有息债水平上升，负债结构有待改善。CRIC研究显示，2011年一季度末，A股房地产行业短期有息债占有息债比例为33%，较年初进一步上升三个百分点，半数（48%）企业的短期有息债占有息债比例较去年末出现上涨，企业债务管控能力面临挑战。从目前来看，房地产企业需要进一步扩展融资渠道，以改善目前的负债结构，以避免未来有息债进一步上升的趋势。
再次，货币资金足够偿还短期有息债，但充裕程度明显下降。2011年一季度末，A股房地产行业货币资金是短期有息债的1.3倍，整体来看依然可以偿还短期有息债。另外一方面，相比2009年以及2010年企业资金情况，目前企业货币资金较短期有息债倍数持续下滑。CRIC研究数据显示，从企业货币资金/短期有息债比例分布来看，货币资金完全充裕（X>10）的企业占比为19%，较去年末大幅下降七个百分点；而货币资金基本能够偿还短期有息债（1<X<2）的企业占比增加五个百分点至19%。
值得一提的是，在企业销售、融资情况变动，但投资不变的情况下，我们根据企业截至2011年一季度末的企业资金安全情况，对企业资金在未来可持续时间长度作了4种假设，推测企业资金目前可以维持6-13个月。根据假设，企业未来销售月均销售将较一季度月均销售下调18%，维持正常投资建设，且无有效融资收入。这种情况下，整个行业资金平均能维持的水平为6个月；而如果企业未来月均销售与一季度月均销售基本持平，维持正常投资建设，且融资正好覆盖有息债。这种情况下，整个行业资金平均能维持的水平为13个月。