楼市成交下滑小于预期 典型城市小幅回升

如胶似漆

从3月初一二线城市普遍落实限购政策至今已将近2个月，从各典型城市市场的反馈来看，成交下滑幅度要小于外界的预期，而4月份中下旬以来，部分一二线城市周度成交量还出现了小幅度的回升，以4月18日至4月24日一周数据来看，北京和上海商品住宅成交量环比分别增长了56.8%和57.6%，二线城市中武汉和沈阳成交环比也增长了32.8%和36.1%。我们认为，主要有两方面的因素促成了这样的结果。
首先，中小户型高档项目降价回调，引发首改需求集中入市。
从本次以限购令为主的调控政策执行之后的市场反馈来看，一二线城市的高档项目无疑受影响最大，自3月份以来各地高端楼盘滞销的情况非常多见，由于这部分市场成交低迷的主要原因并非购买力不足，所以开发商在这类项目上大多不会采取降价的营销策略，而这样的情况在近期发生了些许改变。
从部分一二线城市来看，尤其在4月份中旬之后，一些中小户型房源比例较大的高档楼盘价格出现了回调，如上海的瑞虹新城项目4月15日新推326套80-90平米的两房，其40000元/平米左右的开盘价较前期开发商报价明显下调，该盘两周内去化140套；同样，深圳的中海康城国际项目4月29日将新推一批66-89平米的小户型房源，客户预订情况非常火暴，而其实际认筹价格比报价低3000元/平米左右，优惠幅度相当于8折。
虽然这些项目销售情况和去年市场火暴时不可同日而语，但相比前两个月降价也确实获得了明显成效。从客需分析来看，具有一定支付能力、同时需求呈现刚性的首次改善型购房者占据大多数，在限购的压力下，这些群体在选择物业的时候比以往更加注重品质，从这层意义上看，如瑞安、中海等品牌开发商的项目本就具有相当优势，再加上价格下调，更激起了购房群体入市的欲望。
其次，中低档项目成交持续平稳，对城市总体成交量形成一定支撑。
事实上，本轮楼市调控中在大户型高端住宅纷纷滞销的同时，中低端住宅凭借其价格优势依然受到刚性购房需求的关注，而恰恰是由于这类产品依然热销，才保证了一部分一二线城市总体成交量至少从数据上看跌幅没有预想中的那么大，比较典型的例子是北京的保利花园项目，该楼盘今年2月27日开盘，其9000元/平方米的单价在北京处于绝对的价格洼地，经过3月份一个月的销售，其多达928套的新推房源就已去化9成，成为当月北京市场成交量最高的项目，同样的情况在上海和广州等一线城市表现得也非常明显。综观一线城市的这些中低端项目，我们认为促成其热销的原因除价格优势之外，更得益于近几年来城市交通网络建设的日益成熟，外围区域生活环境的逐渐改善，使得市场对这些地理位置相对较偏的项目接受程度明显提高。
另外，二线城市中如天津、武汉、沈阳等刚性需求比例较高的城市，市场受政策调控的影响相对较小，中低端项目销售情况普遍可观，3月份如天津的华宇阳光尚座项目推出的90平米以下房源当天去化六成，而武汉的金域华府项目推出的133套60平米以下房源当天去化更是超过8成，在房地产市场调控的大背景下这样的销售成绩无疑是相当难得的。
值得关注的一点是，从热销中低端项目的城市分布来看，一线城市中低端项目出现降价的频率较高，降价的幅度也较大，以上海的保利湖畔阳光苑项目为例，其14000元/平方米的价格比周边同质楼盘低15%左右，这样的跌幅在房价整体坚挺的上海市场中是相当少见的。而反观二线城市，由于市场中刚性群体数量较多，对中低端项目的需求本就非常迫切，所以这部分项目打折降价的比例反而不大。