开发商豪赌五月 苏城价格战一触即发

伊吉尔

当下，有关“红五月”能否飘红的言论不绝于耳。诚然，五一小长假楼市，历来是判断苏州房地产市场一年走势的风向标。在经历了苏州楼市独特的“金三银四”之后，红五月会否变脸，备受楼市业内外关注。有业内人士表示：当下，开发商豪赌五月份的心态不可小觑，苏州楼市“价格战”有可能一触即发。

    据不完全统计，五月份将有近二十个楼盘先后亮相；同时，数十家楼盘也在五月份通盘获批预售许可证，届时，最少也将有近千套房源同时上市。此外，五月份除了历年已久的住博会会如期进行，吴中、新区、木渎、吴江各区房交会也将在五月份的“黄金档期”一一登场。

    根据最近统计数据表明：从苏州目前全市30205套的库存量来看，至少也需要也要两年多的时间才能消耗掉，这还不算上两年内新上市的房源量。于是，有业内人士表示：开发商豪赌五月份的心态不可小觑，苏州楼市“价格战”有可能一触即发。

    吴中区占据半壁江山

    根据搜房网不完全统计，苏州楼市五月份将有近二十个楼盘先后亮相，而吴中区就占据了半壁江山。从首次入市面孔来看，不仅有众人期待已久的招商小石城与太湖边的园林别墅金庭乐府登场，还有集投资、创业、居住一体化的悠尚生活广场入市；从产品形态来看，可谓层出不穷，除了有小高层、多层、别墅等常规住宅，还有小户型精装修房源因势而出。

    据悉，众人期待已久的招商小石城将在5月初开盘，首期将以联排、叠加别墅为主。作为一个名副其实的大盘，招商?小石城是集别墅、多层、公寓、商业为一体的大型综合项目。可以想像：招商小石城的面市将为未来南苏州带来全新的城市副中心生活体验。

    而体现吴中山水特色的金庭乐府将在5月底开盘，250平米左右户型，均价在6500-7000元/平米。据透露，凝聚中国精髓的园林别墅金庭?乐府从苏州古典园林中提取精华，筑就古典苏式风格的别墅。

    区别于普通住宅不同的是，将于五月开盘的悠尚生活广场为复合性商业街区，集商务办公、商务居住、时尚休闲购物于一体，融合休闲、购物、餐饮、娱乐、商务功能。主推40-45平米精装商务公寓，挑高5米，为苏州目前一大突破，一层价格两层空间，未来可以享受星级物业管理。

    五月份，吴中区不仅有新秀登场，老盘新开或加推的情况也层出不穷。据悉，石湖华城5月底将推出6#、7#、8#高层，产品形态有90-95平米两房、130-140平米三房、150-170平米四房；美田·玫瑰99在5月份加推25#楼，项目为多层、准现房，主推面积为80、86平方小户型；太湖纯水岸不仅推出普通住宅，还推出别墅；最值得关注的则是美韵公寓，5月初推出“珍品”精装修在39㎡-52㎡之间，均价6000—7000元/平米，相信会吸引不少首次置业者与投资者的眼光。

    新区蓄势待发

    作为成交量一直比较稳定的高新区，五月份可谓蓄势待发，共有六个楼盘开盘或加推。从产品形态来看，主要集中在市场需求比较旺盛的中小户型，当然也不乏复式、电梯多层、别墅等换房者可选房源。

    在刚刚过去的房交会上已经亮相的新创大河山预计5月中旬开盘，首推1-6#楼，为电梯多层，主要户型为88平米两房及180平米的复式户型。同时，5月底别墅项目也将推出。依据新区政府规划，何山路西联合白马涧生态园，将建成一块低密度、原生态、纯自然的居住区。而新创大河山位居白马涧生态高尚居住区，距离长江路商业圈仅三公里，相信此盘一出，销量不斐。

    青山绿庭三期一面市就征对不同客源提供种类颇多的房源。据悉，青山绿庭三期以中央景观带为轴，以南为现房，以北为期房。多层拥有124平米、100平米户型，价格在5300-5600元/平米；小高层有140多平米三房以及90平米两房，均价在5000元/平米；叠加别墅在200平米户型，均价6500元/平米，预计5月开盘，送2-3万基金。

    此外，惠泽·云锦城、诚河新旅城、新港名墅花园、爱丽舍均有楼盘加推。据悉，惠泽·云锦城5月底推1#、2#、12#楼，89平米户型，均价4600元/平米；诚河新旅城别墅产品预计5月中旬盛大推出，面积在280-440平米，售价预计在200-400万元；新港名墅花园的东院多层预计5月推出65-120平米户型，淘宝公寓高层有50-100平米户型，3950元/平米起，两房40万/套起；爱丽舍共推出220套房源，其中86平米户型，总价为36万起，别墅项目在200-280平米，联体均价7500元/平米，叠加均价6000元/平米。

    园区开盘 量少质精

    与昔日园区大量房源集中登场不同的是，五月份园区只有三个楼盘开盘。正所谓浓缩的就是精华，虽然开盘量是少了点，但是质可不一般。

    其中最受关注的雅戈尔太阳城将在5月初开盘，价格预计在6000元/㎡ 。据悉，雅戈尔太阳城共分成四个地块来开发。规划中整个社区的住宅产品主要由Townhouse（3层）、花园洋房（5层）、中高层住宅（11-18层）、高层（19-33层）和两幢超高层住宅（46层）组成。另有商业服务、幼儿园、会所、物业管理等一系列配套服务设施。

    而海尚壹品精装小户尚品推出40－60平方户型，3.5米层高，4月下旬样板房公开。据悉4月26日起，海尚壹品将接受内部认购，项目预计5月上旬推出，价格在8000多，其中包含1200元精装。

    将于五月一日开盘的月光码头，由园区商旅倾力巨献，致力于打造“夜天堂”。据悉，月光码头通过高级会所、量贩KTV、异国风情餐饮、时尚酒吧等业态的有机组合，将成为以休闲、娱乐、主题餐饮为特色的苏州园区环金鸡湖商圈的又一大亮点。

    众所皆知，上周，园区在多个热点楼盘大量成交合力作用下，区域呈现“恐怖”高成交，单周总体成交量突破800套，成交量较上周增加455套，升幅达到121.66%。单日最高成交达到331套，这也是有史以来的最高水平。五月份园区楼市何去何从，让我们拭目以待。

    据网上数据统计显示，“五一”前后，苏州楼市有数十家楼盘通盘获批预售许可证，届时，最少也将有近千套房源同时上市。此间，从苏州目前全市30205套的库存量来看，至少也需要也要两年多的时间才能消耗掉目前的库存量，这还不算上两年内新上市的房源量。一边大量的库存房源等待消耗，一边是开发商资金的积压，市场供求比列形成鲜明的不对称。

    苏州新区某楼盘开发商表示，“经过了数个月的旺市，不少开发商和自己一样都打算停下来歇一歇试探一下市场行情走势究竟怎样，押宝在往年的黄金五月自然是不无道理。可以说，五一必将引发一场楼市大战，而下半年的走势如何，也就指着五一期间的成交究竟怎样了。”

    一些开发商在取得一季度好业绩的同时，也在隐隐担心，上半年的市场需求得到大量的释放，下半年的供应量又进一步放松，随之带来的隐患必然是供过于求，楼市的博弈必将大于上半年的形势，楼价往上还是往下？成交量是放大还是缩小？显得异常关键。

    于是，楼市博弈在经历了开发商们的洗礼之后，开始重新进入一种关键的的微妙时期，开怎样的价？投多少的量？要不要拿地？市场赌徒心态被日益放大。

    解析

    理性定价决定市场走势

     不少业内人士认为，尽管一季度的高成交量让市场呈现出一副乐观的走势，但从09年全局来看，二轮经济危机的影响显然还未显现，楼市走势尚未步入平稳的局面，未来走势的判断仍然存疑，正是如此，能够把握的只有当下，“抢跑”仍然是市场的主题。

    正由于“跑量”为上的目标，决定了发展商在“五一”黄金月不会拿楼价来开赌，不会贸然大幅度提价，即使有部分提价也只是策略性的微升，实际成交价格总体而言不会有太多的提升，在价格方面，市场将保持稳定。

    专家预警

    小心“楼价阻力点”提前到来

    而博思堂的曾熙对现在的红五月是否会持续小阳春，表示担忧。他认为：苏州现在“小阳春”是因为去年购房需求经历了一段时间的压抑后得到重新的绽放。当下，购房者信心恢复，开发商加强了销售力度，而且推盘量在减少，所以说这一现象是正常的，完全在我们的预料之中。但是，对于以后楼市什么走向，大家意见很不同意，现在说五月会飘红还为时过早。

    新鸿嘉执行董事袁继峰在接受采访时表示，五月份的苏州楼市，部分楼盘价格会出现回调。要说红五月，有点牵强，现在已经有一些楼盘价位出现了回调，而且基本上都是一些区域内的挑头楼盘，都是大家比较关注的盘。开发商价格上涨的影响，时间稍长一点会有反应。个人认为苏州楼市的节点会出现在三季度。短期内的刚需释放完了，部分楼盘涨价了，那么，到时候怎么办呢？因此，三季度很关键。