恒大：新城镇化时代的领跑者

岁月牌杀猪刀

中超、亚冠、女排，恒大近期在体育界的发挥可谓一往无前。同样耀眼的是恒大在其地产主业上的表现。今年前5个月，恒大累计销售额同比增长27.5%，累计销售面积同比增长18.6%，此外，其销售自3月份以来连续三个月实现逆势环比两位数的增长。
　　这是恒大近年来高位稳定增长动能的延续。2012年，恒大的主营业务到达了一个新高峰——销售额达923亿，销售面积达1548.5万平方米，保持着行业“销冠王”的先发优势。进入2013年，城镇化与国五条复杂的交互作用，对集团主席许家印提出了更大挑战。在此背景下，恒大按部就班地进行了新总部搬迁、企业战略升级、联盟合作深化、全国版图拓展，为900亿之后的增长打好基础。
　　在通往千亿销售目标的征途上，恒大成为“后国五条时代”中国新型城镇化建设过程中的领跑者。
　　逆势突围
　　在楼市上涨预期愈演愈烈之时，国五条的出台再次释放强烈信号，坚持调控政策不动摇、力度不放松。市场解读信号为，国五条以收紧和重申既有政策为主，官方加码楼市调控的意图明显。
　　宏观调控下，房企日渐集中。中房研测评报告数据显示，2012年全国前10强房地产开发企业销售金额总额达到7973.66亿元，占500强销售金额总额的32%，较2011年提升4个百分点，创近年来最高点。
　　但领头阵营中也有不可忽视的等级分化。据统计，2012年上市龙头房企销售排名前三位的万科、恒大、保利的总和已经占到前十强的42%。2013年，房地产行业集中度依然在加剧，恒大的表现颇为亮眼。“国五条”颁布之后，经历了3月份巨量成交之后的楼市需求透支效应显现，包括万科、合生创展等大型房企的4月份销售业绩均呈环比下降趋势。恒大则依靠其随行就市的销售策略，把控销售节奏，合理调整推货数量，成为为数不多的实现逆势环比上涨的龙头房企。
　　5月份，恒大实现销售额92.1亿元，环比增长26.9%;销售面积128.6万平方米，全国第一，环比增长17.2%。前5个月累计销售额同比增长27.5%，累计销售面积同比增长18.6%，自3月份以来连续三个月实现逆势环比两位数的增长。而恒大另一海洋文化综合体——恒大“海上夏威夷”即将面市，将成为今年重头项目和业绩贡献点。此前，恒大海上威尼斯项目开盘首日揽金20亿。
　　值得一提的是，恒大5月份销售均价首次突破7000元大关，环比上升8.2%至7163元/平方米。今年前五个月，恒大销售均价为6548元/平方米，同比增长7.5%，持续保持量价齐升的增长态势。恒大在较往年新开盘数量大幅减少的基础上取得这一业绩，殊为不易。
　　清科研究中心发布的《2013年第一季度中国并购市场研究报告》认为，受房地产调控政策的影响，房地产业整合热度、汰弱留强依然持续。恒大地产的业绩表明，其具备核心竞争力与强大的市场适应能力，足以使其逆势生长，持续领跑同行。
　　修炼内功
　　今年的房地产市场，城镇化与“国五条”互唱主角，利好利空被市场做了若干解读。不过，久经“政策市”的房地产商看起来似乎并没有大乱阵脚。在竞争中日趋分化的大佬们如何应战，将成为影响中国楼市未来走向的风向标。
　　这其中，万科选择了拓业海外，通过进入美国、新加坡市场来实现企业资源的国际化升级。将受惠于城镇化优势的碧桂园，也将触角伸向了马来西亚等海外市场。绿地则将继续开发大型综合体和超高层建筑。
　　相较之下，恒大采取了另一套截然不同的策略——修炼内功。早已实现全国布局的恒大今年以来大打“组合拳”，以期从企业自身的全面升级出发，实现许家印提出的“三个一流”目标。
　　2013年初，恒大开始全面实施精品战略升级计划，涉及旗下全国120多个城市的200多个大型住宅项目，并通过装修升级、产品户型优化、战略合作等，实现前所未有的升级换代。
　　3月25日，在刚刚乔迁不到一周、位于广州珠江新城CBD核心区域的新总部大楼里，恒大与SAP、IBM[微博]公司签署恒大ERP战略合作协议，标志着其紧密型集团化的独特管理模式与世界上最高效信息化平台的结合。
　　同时受到业界关注的是，恒大借助“外脑”所寻求的战略升级。4月8日，恒大与清华大学在人民大会堂签署长达十年的战略合作协议，双方将在战略技术合作、人才培养、产业运营三大领域开展全面、深入、持久的合作。
　　业内人士指出，无论是对于恒大还是整个行业来说，恒大与清华的这次合作都具有里程碑式意义。清华工民建全国第一，全球十七，将极大提升恒大生态、节能、环保等领域的行业竞争力，提升恒大竞争力，帮助恒大进一步为百姓打造宜居生活，确保恒大中国行业第一。清华成为恒大智库和人才基地，极大提升恒大战略、管理、技术、人才水平。
　　值得一提的是，继落子福州后，6月，恒大进军大连，拍得广州市中心稀缺地块，标志着恒大全国布局进一步深化。
　　挥师千亿
　　新型城镇化建设是中国经济转型升级的最大引擎，是十八大提出的“全面建成小康社会”的重要载体。中国房地产在经历了十数年的“黄金(1299.80,7.80,0.60%)时代”以后，借由国家推进新型城镇化战略的机遇，将迎来行业转型升级、市场巨大发展的“白银(20.14,0.18,0.90%)十年”。“新城镇化将给房地产行业带来较大的历史机遇。从中央对城镇化的重视程度来看，未来城镇化的发展很可能会进一步提速，这对于房地产业具有巨大的拉动作用。”日前，英策咨询发布了一份报告，对新城镇化对产业的拉动作用作出了具体诠释。
　　事实上，恒大是中国最早进行省会布局的地产企业，早在2004年便已谋划全面进军省会城市。之后开始大规模深耕全国地产，是国内布局最广的房企。
　　“由于恒大全国布局广泛，预计其于2013年将继续为城镇化的最大受惠者。”美银美林预计恒大今年合约销售额将增20%，至1100亿元，维持公司买入的评级并把目标价调升至5.75港元。
　　在刚刚发布的2013中国房地产上市公司TOP10排名中，恒大连续两年位居第二。同期发布的研究报告指出，在新型城镇化建设推进的背景下，庞大住房需求仍将继续支撑房地产市场平稳快速发展，房地产上市公司迎来新一轮的发展契机。布局完善、产品多元、模式成熟的龙头上市公司投资潜力更为凸显。恒大受益于城镇化政策导向明显，凭借前瞻性的全国性城市布局、定位且满足刚需的高性价比产品、顺应市场和政策的销售策略等优势，其2013年的1000亿元销售目标实现可期。
　　全球三大评级机构之一标普也表达了相同的观点，“恒大拥有良好的成本控制和不断增长的规模效益。我们预计恒大2013年将实现或超越1000亿元人民币的销售目标。”

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