中国商品房用地所牵出的问题——内外不分的严重后果

奶油蛋糕

房价的话题几乎每天都有太多的中国人在讨论，每天、每天……从我们意识到房价问题的严重性以来，这个话题至少已经热了七八年了，非但不见降温，反倒是越炒越热！
　　不久前，草男曾就中国房市之所以难以降温做过一番评析，其间曾涉及商品房和商品房用地的问题，后思之再三，尚觉意犹未尽，遂在今天专就这个方面做一个推敲！
　　现在中国出售的房子我们一般统称为商品房。也许这不是一个清晰的概念，那么我们可以引用官方定义：商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。
　　商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。
　　内销商品房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。
　　外销商品房是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅，商业用房及其他建筑物。
　　然而近年来，各地政府却在不约而同地对国内外同胞一视同仁。我们可以看一份材料：
　　北京市政府1999年11月发文规定，除花园式住宅、部队住房和按照市政府制定的租金标准出租的公有住房（廉租房）外，普通内销商品房、侨汇房、经济适用住房，职工已购公有住房、动迁房、职工住宅和其他划拨土地上的住房交易，统一归并为内销商品住房交易，销售对象为中国境内的公民、法人、其他组织和改革开放后赴境外的中国公民。
　　这份文件正值1998年7月3日国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》结束中国延续40多年的住房实物分配制度之后，可以看做是对商品房制度的一种完善性规范。
　　然而到了2002年9月1日，这种内外区别却有了一个根本性变化，北京市取消内、外销商品房的区别。在市场经济条件下，任何推向市场的，并可以自由买卖交易的房屋都应该是一种商品。
　　从2002年到现在，也正是全国房价开始陡然拉升的一个时期，是不是因为取消了内销、外销商品房的区别，让一大批热钱得以涌入中国房市，从而导致全国楼盘的大涨？
　　草男以为，从现象来说，可以那么去解释，但是事实上却远非那么简单。根本地说来，取消内外销售差别就意味着对一种概念的本质性混淆。
　　众所周知，中国的土地归国家所有，国家所有的实质是土地归国民共同拥有，这是中国却别土地私有制国家的一大特色。那么内销商品房和外销商品房在土地使用的方式和费用上就应该有一个最根本的差别。这是不容质疑的。
　　那么，取消内外差别，是不是外国人占了中国人的便宜呢？显然不是，房地产开发商自然不会那么轻易让外国人占中国人的便宜。实际上是对内销售套用了对外销售的规格。而正是在这种情形下，土地价格占到了房价的三成以上！
　　在中国，城市用地可以分为“商业用地、居住用地、工业用地、综合用地”四个大类。商品房用地属于居住用地。
　　这四种用地的价格是大不相同的。我们可以参照2007年北京的一个基准地价表。以“一级、熟地”为标准，商业用地是7210-9750元/平米、综合用地是5540－8250元/平米、居住用地是4740-7000元/平米、工业用地是1200－1800 元/平米。
　　从价格中我们发现，居住用地价格远远高于工业用地价格。这是值得推敲的。草男以为这还是内外销售概念的模糊化所致。如果定性为内销商品房，没有任何理由将居住用地的价格定在工业用地之上，因为其销售对象是本国国民，而且其使用目的是比工业发展更为重要的基本居住。
　　那么是什么导致了内外不分呢？草男以为是房地产企业通过对“商品”房市场化的过度炒作从而以市场的名义实现自身利益最大化的行为使然。
　　不妨从头来看：
　　中国的第一批商品房诞生于深圳：1980年，深圳东湖丽苑以补偿贸易的形式进行土地批租，首开先河，建成全国第一个商品房小区，买主全部是香港客商。东湖丽苑是标准的外销商品房。
　　东湖丽苑之后到1998年7月《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》出台的将近20年的时间里，头10年外销商品房是占了绝对的主导地位的，同时也就建立了商品房的概念；而后的几年随着农业人口逐步进入城镇，内销型商品房也在逐渐增加，但是在概念上却被定格在了“商品”房之上。
　　在1998年取消城镇房屋分配体制之后，城镇人口也加入了庞大的内销商品房购买队伍。
　　一开始，地方政府严格执行内外有别的商品房制度，但是时隔不久，随着开发商金钱欲望的不断膨胀和对于商品房市场化的地毯式炒作，最终达到了混淆内外的目的。美其名曰市场化，实际上是公然视中国的《土地法》于不顾。本该中国特色的房地产市场却走着与国际接轨的道路！
　　秩序是需要去理顺的，这种秩序的重新确立绝不是对市场化的一种违背，而是对中国社会主义市场经济体制的一种信守与尊重！