地产宜“造市”不宜救市

奶油蛋糕

中国房地产业的拐点已经显现，投机最为严重的深圳房价已跌回一年前水平；价量走势比较稳定的北京市，今年上半年房屋签约量比去年同期下降24404套，下降幅度高达38%；而在另一地产重镇上海，7月第一周全市成交商品房平均成交价格大幅下滑9%。这显然是市场的正常反应，因为在过去几年，中国主要城市的房价已经远远超出社会平均购买力的承受度，泡沫成分较大，当前经济出现明显下滑趋势，楼市预期自然趋冷。现在的焦点是，政府该不该救市。

　　深圳市房地产研究中心最新发布的分析报告已开始要求政府救市，提出了减免交易环节税收、适度放松货币政策的“救市”建议。作为国民经济的支柱产业，房地产的衰退影响力巨大，一则可能威胁银行安全；二则是地方政府税收以及售地收入会急速下降。显然，这两个结果都是对政府利益的威胁，也因此，众多地产商底气十足地要求政府救市，而一些为国分忧的专家也希望政府为地产业松绑，以免地产泡沫破裂导致金融危机。

　　目前，地产商将地产的危机归于紧缩政策导致的资金链紧张，只要政府放松货币政策，地产业就会枯木逢春。当前地产业拐点绝不是单纯货币政策的结果，而是中国经济周期带来的必然结果，也是预期与需求决定的。在过去几年，地产业在一些城市已经形成泡沫，去年以来，针对地产业的紧缩政策及时地抑制住了泡沫膨胀，而当前房价并没有出现明显的大幅回落，只是滞涨阶段，何须救市？所谓放松紧缩的货币政策只不过是救地产商而已，这只能支撑更大的地产泡沫，对银行与购房人是一种陷阱。

　　地产业的发展能够促进经济增长，而经济增长速度也会影响地产市场的兴衰。中国经济经过30年的高速发展，已经进入一个转型期，即长期以来依靠要素价格管制刺激低端制造业与出口以及重复性建设的粗放式发展模式已走到尽头，未来将经历一个漫长的要素成本提高的过程，这将产生通胀与经济增长放缓的滞胀现象。由于企业利润将因成本提高而大幅下滑，外部与国内需求减少，社会平均收入水平将停滞，甚至下降，或会出现失业率上升等现象，社会平均购买力随之降低。因此，未来中国地产刚性需求可能增加，但有效需求会大幅减少；其次，通胀的长期化意味着货币紧缩政策的长期化，并且不排除出现更高的利率，对于房地产业来说，这意味着地产商资金压力较大，也意味着购房者需要支付更多的利息，从而抑制了住房产业的发展。

　　未来中国房地产市场增长空间预期较为悲观，这是经济周期所决定的，因此，政府没有必要救市，救市只是制造更多泡沫。但是，为了防止经济过快下滑以及满足居民的住宅需求，政府可以主导建设更多的中低价住宅，以拉动经济增长，消化过剩产能，即所谓的“造市”，制造满足有效需求的房地产市场。如果有这样一个中低价位的市场存在，也是“托市”的一种，即对高端商品房的一种支撑，因为中低价格的住宅在区位、质量和户型方面可能不如高端商品房，否则，高端商品房市场如果崩溃，将跌得更惨，危害更大。
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