苏州兔年首次土拍后楼市走向

向日葵的憧憬

2011年苏州首次大型土拍，尤其是1月7日土拍现场，高潮迭起。尹山湖土地大战、金科连战双雄、日资新法入苏州、个人单挑房企夺地等土拍现场亮点不断。开发商苏州未来楼市极其乐观，拿地热情高涨。土拍现场总价、单价、溢价地王也分别出炉。虽有楼市调控政策影响，但依旧可以通过2011年苏州首次土拍窥探苏州未来楼市走向。
　　中心城区
　　数据显示：1月7日土拍，中心城区成交9宗土地，总建筑面积约76万㎡。其中平江区4宗，沧浪区3宗，金阊区2宗，有3宗土地成交总价翻倍。中华企业夺得的苏地2010-B-33号，是此次土拍中的单价地王，成交楼面单价达30291元/平方米。
　　此次土拍平江区成交的4宗土地，只有2宗是住宅项目。其中中华企业地块体量小，从≤0.5的容积率可以看出，其规划产品将是高端别墅项目。此外，广源投资的新项目--桃坞郡府，也是高端别墅项目，预计2011年上半年将开盘。
　　新增的普通住宅项目，除了此次土拍中中梁置业近20万方的项目外，2010年6月土拍中天地源房产也竞得一块体量约9万方的地块。尽管如此，平江区房源供应严重不足的事实依旧无法得到非常有效地改善。
　　位 于 金 阊 新 城 的 苏 地2010-B-41号，在2010年6月土拍中流拍，此次重新推出，最后被盈泰置业以10.2亿竞得，楼面单价为4117元/平方米，涨幅37%。目前金阊新城唯一在售的项目——南山金城1958，其房价已近10000元/平方米。
　　中心城区三区域中，沧浪区房源供给相对充足，2010年全年商品住宅成交3562套，超过平江区、金阊区。而沧浪新城的在售项目，世茂运河城和湖山新意的大量成交，起着重要的支撑作用。
　　虽然沧浪区房源供给相对较充分，但区域内，尤其是沧浪新城，缺乏低容积率住宅项目。友谊合升、远雄房产的进驻，无疑弥补了这一缺失，其竞得的土地容积率均≤1.0。
　　吴中区
　　数据显示：1月7日土拍吴中区成交19宗土地，总建筑面积达170万㎡，主要分布于尹山湖、城西木渎、环太湖区域。其中8宗土地底价成交，3宗成交地价翻倍。
　　九龙仓子公司众朗投资两次击败强敌金科入驻尹山湖，此外，广州凯威广场也竞得尹山湖地块。该板块在2010年1月土拍中崭露头角，当时保利集团子公司隆威置业一举夺得3宗土地强势进驻尹山湖，成交楼面单价5500元/平方米左右。除此以外，该区域还聚集了万业企业、天鸿伟业、苏州中富等房企。
　　众朗投资竞得的2宗土地，成交楼面单价分别达到8002元/平方米、7004元/平方米，这将极大地助推尹山湖板块未来房价的上涨。
　　8家房企参拍苏地2010-B-43号土地，经过达68轮的激烈争夺，朗诗科技击败达丰房产，以8.2亿强势夺得该地块，成交楼面单价6461元/平方米，涨幅72%。该地块位于吴中城南枫津路，周边在售住宅楼盘有仁泰花园和阳光水榭。
　　目前朗诗地产在苏州有3个项目。位于园区湖东的朗诗国际街区已经售罄，位于沧浪区的朗诗南门绿郡已处于尾盘销售，位于城西的朗诗绿色街区已于2010年11月底开盘。此三个项目均有着非常不俗的销售成绩，朗诗地产"恒湿、恒温、恒氧"的绿色品牌，在苏州已深入人心。
　　位于城西木渎的5宗土地，其中4宗商服用地底价成交。而位于苏福路南侧、珠江路西侧的城镇住宅用地--苏地2010-B-50号A地块，经过激烈争夺，昆山市方圆房产以6.4亿击败强敌金科成功竞得，成交楼面单价5565元/平方米，涨幅80%。周边在售住宅项，朗诗绿色街区在售88-190平米精装房源，价格11000-12000元/平米。
　　相城区
　　数据显示：1月7日土拍相城区成交9宗土地，总建筑面积达83万㎡，其中4宗土地成交地价翻倍。位于活力岛周边的土地竞争激烈。
　　人民路北延、活力岛周边区域，是苏州市最为炙手可热的区域之一。目前周边主要在售的住宅楼盘有水韵花都、融侨城、合景峰汇国际，以及于1月8日首次开盘的160万方项目——恒基水漾花城。

　　此次土拍，除了华恒置业以4.65亿击败对手夺得相城区元和街道安元(微博)路南、御窑路西——苏地2010-B-65号A地块外，继大和置业之后，日资以新方式再入苏州，联合中资拿地。处于上海、杭州、南京等一线房价城市辐射下的苏州，潜力巨大，不光国内大型房企看中，外资也垂涎。

土拍现场日本积水住宅株式会社联合常成置业以25.8亿夺得相城区两宗地，人民路北、活力岛周边房价看涨，潜力巨大。

　　苏地2010-B-66号A地块，相城区广济路北延东、兴业路北。容积率≤2.5，建筑面积248155平方米。成交总价15.7亿元，成交楼面单价6327元/平方米，涨幅126%。竞得者：积水住宅、常成置业。
　　苏地2010-B-67号A地块，相城区苏虞张西、兴业路北。容积率≤2，建筑面积155842平方米。成交总价10.1亿元，成交楼面单价6481元/平方米，涨幅116%。竞得者：积水住宅、常成置业。
　　高新区
　　数据显示：1月7日土拍高新区成交6宗土地，总建筑面积达24万㎡，其中2宗土地成交地价翻倍。
　　高新区2011年的主要成交楼盘大部分集中于北新区、科技城区域，虽地段相对偏远，但价格有比较明显的优势。此次土拍成交的城镇住宅用地有3宗，高新区主核心区域、北新区、科技城均有分布，相对平衡。其成交的楼面单价也较为不菲。
　　万道股份竞得2宗土地，均位于高新区主核心区域。竞得的住宅用地苏地2010-B-77号，位于高新区狮山街道塔园路西、名馨花园南，离轻轨1号线较近，周边在售楼盘，新港天都花园二期在售均价14000元/㎡，新地国际公寓苏寓精装房22000元/㎡。
　　中吴置业以3.5亿竞得北新区住宅用地，具体位于高新区浒墅关镇永莲路东、规划用地南。楼面单价4255元/平方米，涨幅59%。该地块离沪宁高铁新区站点不远，周边楼盘丹景廷在售小高层均价7500元/平方米。
　　千嵘投资以4.05亿元竞得科技城住宅用地，容积率≤2.0，楼面单价4464元/平方米，涨幅39%。目前科技城在售住宅楼盘Max未来、水秀坊，小高层、高层房源徘徊在8500元/平方米。此前万科已进驻科技城，其项目预计也将于今年上半年开盘，科技城的潜力值得期待。
　　园区
　　数据显示：1月7日土拍园区成交3宗土地，总建筑面积达18万㎡，其中2宗土地成交地价翻倍。
　　园区湖西、湖东等主要区域的土地资源日渐稀缺，未来的园区楼市将北上青剑湖，南下靠胜浦方向。此次园区成交的2宗土地，也契合了园区未来的楼市发展。
　　友谊合升在此次土拍中竞得2宗土地，除了沧浪新城的低容积率住宅用地外，还在园区北拿地，2宗土地涨幅均超过140%。
　　友谊合升以2.48亿竞得的苏地2010-B-74号住宅用地，成交楼面单价达到6059元/平方米，涨幅达142%。该地块具体位于唯亭镇唯亭天翔软件东、葑亭大道北，利好因素：距城际铁路园区站很近，未来此处还将有苏嘉城铁和沪宁城铁的换乘站。该地块的出让预计将推动周边楼盘房价上涨预期，目前周边在售楼盘华园星城在售均价8000元/平方米。
　　中新置地以3.5亿元竞得胜浦住宅用地苏地2010-B-76号，容积率1.6-1.8，楼面单价4042元/平方米，涨幅80%。中新置地在园区有着众多的在售项目，旗下的东方维罗纳在2010年下半年取得了极佳的销售业绩，两次推盘卖出1000多套房子，市场关注度极高。此次在胜浦拿地，相对高企的成交楼面单价将对胜浦楼市产生巨大冲击。