【商业用房使用年限】“房产知识扫盲”之土地使用年限

风仍在吹

[提要]本文介绍了“房产知识扫盲”之土地使用年限，“住宅70年土地使用权到期后，我们的房子该怎么办呢?是不是可能跟土地一样也被国家收回了呢?”、“商业用房的使用年限是多少?”并提供专业律师进行免费法律咨询...

　　【商业用房使用年限】“房产知识扫盲”之土地使用年限

　　“住宅70年土地使用权到期后，我们的房子该怎么办呢?是不是可能跟土地一样也被国家收回了呢?”、“商业用房的使用年限是多少?”有类似疑问的读者不在少数，这期小谢就跟大家讲讲土地使用年限的知识。

　　首先大家要先明确一个概念，土地是归国家所有的，任何一块土地的招标、挂牌、拍卖等都只是转让该块土地的使用权，而不是所有权。开发商支付国有土地使用权出让金，以有偿方式获得有时间期限的使用权，然后建造房子卖给购房者。购房者购买的只是土地上房屋的所有权和期限内土地的使用权，一旦土地使用期满，国家将有权收回土地。这个期限就是土地使用年限。

　　土地使用年限是多久?

　　目前我国土地出让使用年限分别有如下几种：

　　一、住宅用地。全国统一执行的土地使用年限为70年。

　　二、工业用地。土地使用年限为50年。

　　三、教、科、文、卫等带有福利性质的用地，土地使用年限为50年。

　　四、商、娱、旅等盈利性项目用地，土地使用年限为40年。

　　五、其他综合类性质用地，土地使用年限为50年。

　　土地性质在开发商拿地的时候就已经确定了，商用或住宅性质是随着城市规划和建设发展，政府从区域发展需要为该土地定出合理的功能性质。也正是由于其本身性质的不同，也导致了不同性质用地之间商业价值的不同。这也就是为何同一块土地，商业用地价格要远高于住宅用地的重要原因之一。

　　土地使用年限从何时算起?

　　商品房的土地使用年限是从房地产开发企业与国土部门签署《土地使用权出让合同》，支付全部土地使用权出让金，领取土地使用证后开始计算。从房地产开发的规律来说，楼盘开发要经过规划、报建、施工、装修、绿化、配套设施等一系列系统而复杂的程序。一般房地产开发进展顺利的话开发周期为2~3年，因此，购房者实际能居住的年限往往小于真正的土地使用权期限，土地使用年限缩水情况普遍存在。

　　正规的商品房买卖合同第一条都是关于土地使用年限的规定，其中对土地的位置、面积、规划用途、使用起止年限、开发商取得方式等都进行了详细的约定。购房者在购买前一定要仔细看清。

　　土地使用年限到期怎么办?

　　皮之不存，毛将焉附?土地使用权到期后，如果国家收回土地，那自己的房子该怎么办?虽然是几十年以后的事情，但还是有不少购房者关注土地使用年限到期后的问题。对老百姓的普遍疑问，2007年10月1日开始实施的《物权法》给大家吃了个“定心丸”。

　　嘉兴市国土资源局地籍管理处处长郭建根介绍，《物权法》将建设用地使用权区分为两部分：住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权。“住宅建设用地使用权”期满后，将自动续期，不需要老百姓再提出续期申请，但物权法并没有详细规定土地使用权到期后缴纳的具体费用、如何缴纳等，这还要随时关注政策的动向。而“非住宅建设用地土地使用权”到期后，需土地所有人依照法律规定提出续期申请，相关部门批准后可适当延长土地使用年限。

　　只有40年土地使用权的单身公寓划算吗?

　　现在嘉兴市场上有一些在商业用地上建造起来的单身公寓，因为其本身土地的性质，导致这些单身公寓也只有40年的土地使用权。小谢接到一些读者的电话，咨询投资这类单身公寓是否合算?其实，这个问题也要辨证地来看。

　　尽管这类单身公寓产权的使用年限比普通住宅要短，但其也有普通住宅所不具备的优势。因为其土地是商业用地性质，所以其可以用于申请营业执照、注册公司、用做办公用房等，也可以将房子出租给小公司，租金收益远大于普通住宅。而普通住宅因为其住宅性质则无法实现。

　　低总价的投资门槛也是商住单身公寓的主要优势之一。单价往往比周边其他项目的价格每平方米低几百元到千元，面积主要集中在30~60平方米之间，对于许多初次置业的青年人或普通投资者，门槛较低，接受度也较高。在租金方面，这类单身公寓和普通单身公寓相差无几，投资性价比也相对较高。

　　此外，如果今后城市规划调整，房子遇到拆迁，国家也将按照商业或者办公用地的价格进行评估。