苏州房价步入敏感调整期

Fiona115

苏州7月19日-7月25日商品住宅成交628套，比前一统计周期减少了20套，跌幅3.09% ； 成 交 面 积 为70798.67平方米，比前一统计周期微涨3套；成交均价住建局方面并未明确公布，但是从均价走势图以及上周市区的住宅成交明细来看，随着一些别墅以及中高端改善性项目的成交，均价预估高出前一统计周水平。
　　 7月下旬之后苏州住宅市场上新增供应相对活跃起来，新房源的入市一定程度上也缓解了前段时间加息等政策对于楼市的影响，在前一周75套涨幅的基础上，上周苏州住宅成交量出现小幅下跌，但是从套均面积环比变化来看，上周改善性需求有一定的释放，但是从区域的成交状况来看虽然高新区环比有20套的涨幅，但是中心城区保障房成交的大量缩减，对于市区的整体成交走势仍造成了一定的冲击。
　　 就均价成交情况来看，加息之后市场再次被看空，购房压力的增加对于不少刚需贷款置业者来说，无疑购房成本增加，而且7月21日和22日中央相关工作会议也再次强调加强和改善土地市场调控，坚决搞好房地产调控和保障房建设，遏制房价过快上涨，同时对于房价上涨过快的二三线城市将进行限购，从近期国家的深入调控步调可见，下半年楼市仍将处于调控期，而且调控范围扩大化，调控手段多样化等多重因素影响下，预计接下来苏州楼市中折后幅度仍将不断，调价也有可能仍被一些楼盘借鉴，虽然外部环境持续收紧，但是上周由于部分别墅等高端项目的成交，使得均价走势线高于前一统计周。
　　 [园区]
　　 成交量走势平稳高端项目力挺均价
　　 上周园区住宅无新增供应，但是老盘加推仍然取得了较好的去化表现，上周区域内的成交结构相对较为丰富，价格调整或是在重大的优惠举措下，一些高性价比楼盘放量较多，周成交达218套，不仅如此，一些高端项目及别墅项目上周也有一定的成交，对于区域乃至市区的价格走势均有一定的影响。“价格战”在淡季的7月楼市中表现较为突出，在高价的园区住宅市场上也有着明显的体现，伴随着路劲主场森邻优惠幅度的放开，巨大的折扣力度使得项目上周50多套的成交量升至区域成交排行首位，其次，两个价格调整楼盘，天地源水墨三十度、中海国际社区公园道项目近期的加推在上周的行情中也有所体现，分别有20多套的成交，可见价格优势是打动目前观望需求的一个重要元素，同时上周刚需盘首开悦澜湾、雅戈尔太阳城以及亿城左岸香颂等楼盘也均有10余套的成交表现，对于园区成交量的稳定有重要贡献，此外，改善性住宅万科尚玲珑上周也有9套的成交，别墅项目阿卡迪亚和九龙仓国宾1号也有零星成交，是区域均价环比上涨的重要原因。
　　 [相城区]
　　 成交量环比基本持平优惠促销稳市场
　　 相城区的华润置地橡树湾项目上周有5.35万方的新增供应，预计即将上市。从上周的成交状况来看，环比前一统计周基本持平，仅有5套的上涨幅度，82套的周成交量也反映了当前区域的相对低迷表现，但是在其他区域调价或是优惠幅度升级的形势下，区域内的折扣相对开始活跃起来，这对于促进区域库存房源去化有一定的帮助，但是万元左右均价的房源仍显吸引力有限。
　　 区域内香城花园颐园项目推出特惠房源之后，其市场关注度立竿见影，上周20多套的成交量跻身区域成交首位，大盘合景峰汇国际自从优惠放大之后，楼盘成交量也有了一定的上升，上周成交近20套，两个项目在量价上对于上周区域的成交走势作用明显，其次，区域内水韵花都、中惠晨曦馨苑以及首开班芙春天等项目也分别有近10套的成交表现，在前期供应相对短缺的形势下，加大促销优惠力度是区域成交量相对稳定的保证，同时，区域内的热点项目华润置地橡树湾目前预售已经取得，8800元/平方米的起价，预期开盘后会有不错的去化表现，具体市场消化情况待后续观察。
[吴中区]
　　 别墅成交收缩两大板块主宰成交
　　 上周吴中区内没有新增供应上市，基本以在售房源新推为主，但是套均面积由前一周的133.36平方米下降到113.41平方米，下滑了14.96%，别墅项目成交量减少是造成成交面积下滑幅度高于成交量的重要原因，同时对于区域的均价也有明显的下挫影响，上周区域商品房成交主要来源于吴中大道和木渎两个热点板块，性价比楼盘是上周区域成交的主力。
　　 上周吴中区的住宅成交主要集中在两大板块，其中吴中大道板块表现尤为明显，越湖家天下、新城金郡分别有近20套的成交，板块内的越湖名邸以及招商小石城也有一定的表现，偏刚需的楼盘属性，同时配以适当的优惠举措，使得板块内商品房成交占到整个区域的逾3成；此外，上周木渎板块内的刚需盘姑苏世家也有10多套的成交，而合景领峰近 10套的去化对于别墅缩水后的区域均价也有一定的止跌作用。前段时间开盘热销的项目保利观湖国际再拿 280套预售证，项目的即将上市预计会对区域成交量的上升有一定的帮助。
　　 [新区]
　　 大幅调价换量区域单盘表现抢眼
　　 上周新区商品住宅成交75套，环比上涨31.58%，近几周区域内的住宅成交均表现的不够活跃，基本上仍延续了前段时间单盘带整个区域的成交模式，但是从均价表现来看，目前基本保持在万元左右的水平，量价表现不一也是区域住宅成交中表现出的一大特点。
　　 从上周高新区的具体成交状况来看，鑫苑国际城市花园三期大幅调价，直接拉动项目从低迷的状态活跃起来，无论是8880元/平方米的起价，还是11000-12000元/平方米的主力价格区间，价格竞争优势显现出来，以致项目连续两周成交量保持在两位数，上周更是有近40套的成交表现，仍然稳坐区域成交第一位，可见价格作为目前敏感的市场因素，其变动状况对于市场的冲击力巨大，除此之外北新区的旭辉上河郡和旭辉朗香郡也有少量成交，区域成交行情需要更多项目综合发力提升。
　　 [中心城区]
　　 保障房成交减少普通商品房成交占比扩大
　　 上周中心城区商品住宅成交137套，环比下跌34套，跌幅达19.88%，上周中心城区成交量减少主要是受到了金阊区和平江区保障房成交量大量减少的缘故，沧浪区新盘领秀冠南苑的上市，也取得了相对不错的去化，13800元/平方米的均价对于城区整体均价的上涨推动作用明显，但是仍不足以稳定城区整体的成交走势。
　　 就成交明细来看，上周沧浪区商品房成交是中心城区供应的主力，新项目领秀冠南苑17日开盘以来，上周成交40多套，单盘去化排名市区第二，其次大盘世茂运河城上周也有30多套的成交表现，合计占到了城区总成交量的一半；金阊区的南山金城1958近期加推也相对较为活跃，上周也有十几套的成交，而平江区仍有保障房成交为主，而从后期区域的新房源补给来看，万科长风公寓预计7月底或8月初加推，而新盘平江怡景预计8月份也有推盘计划，所以预计区域内后期的普通商品房成交量有放大的可能。