一线城市房价全面下行

合肥

其实并不是加息导致房价变化，即使没有本次加息市场依然呈现三波下跌式阵痛，也注定今年一线城市房价全面下行。以下为正述。

　　无论是新政显效还是调控见效，今年楼市注定有三波阵痛。

　　目前尚不算阵痛，据悉，北京四月将有34个新盘推出，上海是26个，这说明开发商还寄望于新品以及黄金周概念，一般也会认为现在至五月底是一年中最佳销售时机，既然开发商蓄势待发，在目前成交低落的时候，足以证明市场预期与信心并没有减弱，因此不算阵痛。

　　头波阵痛将发生在五一期间，由于限购及信贷政策不明，再加上住建部正在着手督促各地方政府出台房价控制目标，为了让房价目标制订吻合本地政府的要求，又符合住建部的考核要求，因此各地方政府肯定不愿意本城市作为冒头被关注。也就是说，今年的五一，各地方政府都会非常谨慎地对待，让房价控制目标得到官方承认，奠定年内市场基本面。

　　缺乏地方政府的明确支持，再加上从紧的信贷政策，以及全面实施的调控政策，因此五一段将成为今年开发商经历的第一波阵痛。

　　如果五一前后市场反映的数据得到政府决策层的认同，那么接下来的第二波阵痛却不由楼市自主，据统计现在央企掌握的利润接近28000亿之巨，央企中的房地产部分也举足轻重，那么，在房地产业全面被打压的时候，国有部分将成为支持经济发展的龙头，由于抑制通胀压力加大，经济发展速度降低，房地产市场成交面紧缩，估计上半年经济下滑将呈必然，这个时候，寻求央企对楼市的支持会提上议事日程。

　　央企属全面考核体制，因此不以房价作为主要目标，这也预示着年中国有房地产将引领一波降价潮，国进民退将更为加剧，导致中小民营房地产企业面临困境，这应该是今年楼市遭受的第二波阵痛。

　　按照住建部的日程表，今年将陆续启动二手市场整治、土地市场清理、房价控制目标考核，此举意味着下半年即使国家没有出台新的调控政策，作为行业主管部门的住建部也会趁机出台一些部门规章，来提振该部门既往的疲软。

　　而发改委推出房价明码标价的规划，意味着三巨头，住建部、财政部、发改委并举的局面正式形成，以此为标志，下半年才会是房价全面下行的时候，当然，这里的主流面是指一线城市，因为在广泛的二三线城市目前依然保持良好的发展势头，更因为行业巨头纷纷进驻，二三线城市今年会获得相较于往年更优的业绩，房价也将水涨船高。

　　直接抑止了多数需求的新政将让下半年的楼市更为拮据，开发贷的紧缩也让开发商在下半年面临差钱局面，而降价无成交更将成为下半年一线楼市的一个缩影，此应成为今年楼市的第三波阵痛。

　　令人无比担忧的是，这三波阵痛伴随的市场面都不会太好，现在的市场紧张局面无法缓解，它们更多的停滞不前在于：前些年积累的豪宅成堆，原本其买家可以通过信贷渠道，既买了房又能够再抵押获得资金，现在信贷收紧，这些豪宅基本都靠二手买家甚至是第三套消费，将面临困境，而普通住宅又面临着降价后被成交的局面，笔者估计，一线城市只有走出持续下降的路线图，并且降价幅度不低于20%，才可能唤回已经被政策无限递延的那些正常消费。