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标题: 房地产背后的高尔夫力量 [打印本页]

作者: 肯玩儿 时间: 2011-3-31 15:05
标题: 房地产背后的高尔夫力量
住宅可帮高尔夫项目平衡球场投入，同时高尔夫球场亦可促进住宅价格提升。换言之，高尔夫借住宅获取利益，住宅靠高尔夫提升售价。若高尔夫项目3600亩，球场建设外规划1000亩作为别墅住宅用地，仅住宅获利可达15亿元以上，完全可以平衡项目球场投资。反之，以深圳观澜湖高尔夫别墅为例，在观澜高尔夫球场规划建设过程中，周边别墅住宅价格每平方米小于5000元；1995年高尔夫球场建设经营初期，晓峰居别墅每平方米均价2万元；2005年高尔夫球场进入品牌经营期，高尔夫大宅每平方米均价2.6万元；2006年高尔夫球场促进房地产整体高速上升，社区翡翠湾每平方米均价3万元；2010年，观澜湖别墅作为高尔夫别墅的标杆，每平方米均价在5万元以上。
目前国内高尔夫住宅地产一般分为两类：高尔夫球会配套住宅物业和住宅物业配套高尔夫球场。前者以高尔夫球会/俱乐部为项目开发主体，项目内划分住宅，酒店物业用地开发以补偿高尔夫球场开发费用；形式一般为独栋，联排别墅，花园洋房等低密度住宅。后者以大体量住宅开发为主要业务，在项目地域内建设高尔夫球场作为住宅景观配套，提升项目附加值；形式多样，可根据项目定位而建设别墅，洋房，高层等。其中，第一种为业内普遍意义上的“高尔夫配套住宅”，多数为球场配套别墅。下文将以这类开发模式中住宅和高尔夫相得益彰的成功典型案例——麓山国际社区为例，重点解析这高尔夫配套住宅的特别之处。
麓山国际高尔夫主题社区与其他国内高尔夫项目的区别在于它是全国仅有的城市丘陵球场。规划巧妙，利用成都平原罕见的浅丘地貌，在坡地上建造球场、景观、别墅三位一体的原汁原味的顶级国际高尔夫社区。
定位高端平台
　　麓山国际社区由万华集团开发，整体定位为“集高尔夫、休闲养生、商务交流、旅游度假于一体的高端平台”。占地面积4300亩，其中住宅物业2600亩，包含独栋、叠加、花园洋房、高层等形态，拥有一个国际锦标赛级的18洞高尔夫球场+高尔夫练习场，其他硬件及配套包括：麓山商业小镇、高尔夫双会所、麓山生活超市、老幼活动中心、15年制一体化学校。
整个社区的建筑风格以北美风格、意大利风格、西班牙风格为主，主要采用浅暖色调，配以地中海特色的筒瓦屋面、装饰性木质窗、大块文化石贴面，具有原汁原味特色。别墅户型设计强调与外界景观的联系及大尺度的共享空间，高层豪宅户型则突出核心空间观景性。精装修部分的装修选材以国内上海、北京等发达城市较受欢迎的国内一线、国际二三线品牌为主。社区拥有运动休闲会所麓山一号、专业活动区麓山高尔夫俱乐部、特色地域文化的商业小镇等配套。
明确开发时序
　　麓山国际的启动模式采取规模取势、定位示范、品质展示、资源利用，以拥有高尔夫一般景观的精装修独栋别墅入市，打响品牌知名度。样板区的选择则是多层和高层设置在组团内部，别墅设置在门口及中间位置，定制别墅设置在组团外部景观制高点。
首先，在住宅推进时序上，麓山国际借助高尔夫生态景观概念入市，首推独栋别墅树立品牌形象，而后待市场认可后逐步推出大批量别墅和公寓产品，获取最高收益。
麓山国际主要分为低密度麓山别墅区和高密度麓镇住宅区等两个片区，项目前期主要推麓山别墅区内的独栋别墅以树立项目高端形象，项目中后期开始推高密度麓镇公寓类产品，以获取最大收益。
多重营销策略
麓山国际根据项目自身的特点制定开发战略、推广步骤，以及营销方法，为产品最终的成功销售找到了“金钥匙”。其营销策略主要体现为：分组团开发、差异化战略、虚实推进、高端营销。
量身定制别墅
　　定制别墅彰显了业主不一样的品位和独特的生活态度，深受高端人群青睐。麓山国际共推出黑钻、黑鹰两个定制别墅组团，推出之时即告售罄。但因定制别墅程序较为复杂和二线城市业主专业化程度有待提高，后期暂无推出类似别墅计划。定制别墅从预定——定制——交房，整个过程要2～3年，期间开发商与业主的沟通过程较为复杂。另外，定制别墅需要买家有一定的艺术审美水平，对用材、颜色、家具组合等家装专业化素质有一定要求。
来源:CRIC

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