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标题: 苏州升级版“限购令”详细解读 [打印本页]

作者: 炒冰 时间: 2011-3-7 15:13
标题: 苏州升级版“限购令”详细解读
　关键词：限购

　　苏州户籍家庭限购第三套房

　　苏州新限购令规定：暂定在市区已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（除定销商品房、危旧房小区改造配建商品住房等以外的新建商品住房和二手住房，下同）。对在市区已拥有2套以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反限购规定购房的，不予办理产权登记手续，并由其承担相应的经济和法律责任。

　　按照规定，苏州限购的市区是指沧浪、吴中、相城、金阊、平江、苏州工业园区、高新区7个区。苏州市住建局有关人士解释，此次苏州新的限购令，对家庭拥有住房的认定不包含定销商品房、危旧房小区改造配建商品住房，只针对新建商品住房和二手住房。

　　关键词：核实资格

　　违规购房的不办产权登记

　　住房城乡建设部门应通过商品房销售、存量房买卖网上管理系统进行限购提示，并根据限购要求完善住房买卖合同。

　　苏州新限购令还要求，房地产开发企业、房地产经纪机构应当严格执行限购规定，不得违反限售规定从事房地产销售、经纪业务；在签订住房买卖合同（契约）时，应当履行告知义务，督促购房人如实填写家庭住房信息，核对购房人及其家庭成员的户籍、婚姻等证明材料（对非本市户籍居民家庭购房的，还应核对纳税或社会保险缴纳证明）。对未严格核实购房人购买资格、违规签订住房买卖合同（契约）的房地产开发企业、房地产经纪机构，依法严肃处理。苏州市住建局有关人士说，该局通过商品房销售和存量房买卖网上管理系统进行限购提示，对苏州7个区进行全覆盖监控，对违反限购规定购房的，将不予办理产权登记手续。

　　关键词：价格申报

　　申报价格年内原则上不得调高

　　此次，苏州新限购令调整完善了商品房销售价格申报制度，将申报价格由原来三个月内不得调高，调整为今年年内原则上不得调高。去年11月初，苏州出台的限购令曾规定，房地产开发企业在办理商品房项目预售许可证时，应当一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，严格按照明码标价格式要求全部进入商品房预售系统，实际销售价格不得高于公示价格，公示价格三个月内不得调高。并要求严格执行商品房销售“一价清”制度。

　　关键词：声音

　　专家：住宅销量或将大幅下滑

　　住宅销量或将大幅下滑

　　苏州市房产协会副会长盛承懋表示，此次苏州限购令和“新国八条”相比较温和，和南京、无锡比较接近，和去年11月份出台的苏州限购令相比，更为严厉。

　　“去年11月份苏州出台的限购令不追究购房者以往的购房情况，此次新出限购令则明确了本地户籍和外地户籍购房要求，不论对投资投机或者改善需求的购房者来说，都起到遏制作用，是真正意义的限购。”盛承懋表示，此次苏州限购令对外地户籍居民家庭的要求比较人性化，出示的纳税证明时间可以累计，大大放宽了限购范围。

　　盛承懋表示，苏州新限购令落地之后，投资、投机客受到遏制，改善性需求也受到影响，预计楼市住宅销量将会明显下降，但房价不会大幅下跌。

　　开发商：逼住宅品质提升

　　业内人士说，和南京限购令相比，苏州新限购令对外地户籍居民家庭购房的要求略微宽松，购房出示的个人所得税或社会保险缴纳时长可以累计计算。不过，将申报价格调整为年内原则上不得调高，这对开发商要求收紧许多。

　　苏州工业园区华美世居不动产营销总监任子亮表示，苏州楼市对限购令已经有了很长时间的心理准备，因此各界反应不会过于激烈。

　　任子亮说：“限购政策下，投资投机被大幅遏制，消费者对住宅产品的选择会更加审慎，这就逼迫开发商推出的项目质量要更加好，服务也必须更加到位。”

　　观察

　　“大限”之下，楼市走向充满变数

　　各地限购细则尺度有别，大多并无时限和目标

　　“大限”之下，楼市走向充满变数

　　1月26日，国务院常务会议推出八条房地产调控措施，限购是重中之重。接着，青岛、北京、上海等地先后出台“限购令”细则。记者调查发现，目前已出台细则的城市中，调控力度各有区别。截至2月底，大中城市中仅有20多个城市落实了“新国八条”。“大限”之下，楼市走向仍充满了变数。

　　“限购”调控尺度有别

　　1月底，青岛率先出台新版“限购令”，北京、上海、广州等一线城市紧随其后。接着，天津、南京、南昌、无锡、厦门等二、三线城市也公布限购政策，基本上都以提高户籍门槛来限制购房为主要手段。

　　在已出台本轮调控细则的城市中，无一例外地采取对户籍及非户籍家庭绝对数量上的控制，均要求在限购区域内针对本地户籍家庭禁购第三套，非本地户籍禁购第二套，且均只能新购房一套。而在针对外地户籍购房需要提供的社保或纳税的年限要求，以及限购区域的范围上，各地均有不同。

　　北京版“限购令”被称为“史上最严”，上海和广州的细则要温和些。在中西部城市中，成都和贵阳版“限购令”均较为温和，成都限购区域为本市主城区，贵阳更是仅限定“市中心城区人口密集、房价过高、一环内的住房”。南京、太原也均将限购区域定为本市市区。

　　中国工商联住宅产业商会会长聂梅生表示，在本轮调控政策落地中，呈现一线城市严格，东部偏紧、中西部偏宽的特点。

　　限购呼唤有效推动力

　　在国务院明确硬性要求在2月中旬之前出台住房限购细则的城市中，包括4个直辖市、5个计划单列市、27个省会城市，总计36个城市，目前仍有10余个城市尚未出台细则。而房价过高、上涨过快的城市也从未有明确的参考标准，相关部门也从未公布相应的城市名单。

　　北京易居房地产研究所副所长牟增彬分析认为，目前很少有城市声明自己属于房价较高、涨幅过快的地区，该举动表明地方政府在出台限购措施上持审慎态度，另一方面也透露出部分城市经济发展对房地产业依赖性很大。这也就意味着在这些地方限购政策很难产生经济利益上的推动力。

　　据调查，目前公布限购细则的城市中仅有贵阳明确了调控目标，长春、青岛明确执行到年底，而其他城市均无时间限制，也未表明调控目标。

　　“大限”之下楼市何去何从

　　聂梅生认为，随着调控政策的进一步深入及有效执行，部分房价偏高的大城市，房价将出现一定幅度的“合理调整”。但是由于处于观望期，房地产商房屋供应量会减少，进而弥补或抵消需求量的减少，供求关系依然会保持适度平衡，因此房价暴跌的可能性不大。

　　针对很多人担心的一线城市限购之下，会导致热钱进入二、三线城市，推高房价，聂梅生认为，随着全国范围内限购细则的陆续出台，投机者跨区域投资的难度将越来越大，投机行为可能真正受到前所未有的打击。而二、三线城市推出的“限购令”细则可视作对其城市楼市的一种保护。

　　北大房产研究所所长陈国强认为，2011年需继续对投资投机需求实施减法。同时还须增加住房有效供给，保持土地供应平稳，这样才能保证房价回归理性。综合

　　预测

　　专家：3成中介可能要出局

　　调控让金三银四难现，南京房价下行趋势明显

　　专家：3成中介可能要出局

　　开春后的楼市原本是销售旺季，也就是业内所谓的“金三银四”。不过在限购令等一系列重拳调控下，今年还会再现“金三银四”的辉煌吗？

　　根据新浪网的统计，江宁、河西两大板块，是今春上市房源量最多的地区，两大板块估计有9家和8家楼盘上市。城北板块也有6家楼盘准备推出新房源。江北一改以往的高调，只有5家楼盘有上市计划。开春后，纯新盘也准备揭开面纱，中冶天城、骋望骊都，朗诗钟山绿郡、招商紫金山一号多个新盘有望在这个春节亮相。不过，在调控气氛凝重的当下，不排除有楼盘推迟开盘的可能。部分楼盘的售楼人员在回答何时开盘的问题时也吞吞吐吐。

　　中国不动产研究中心研究表明，在南京限购令落地后，开发商或将谨慎调整开盘计划。该中心预测：3月份在基本政策面不动摇的前提下，南京房价下行趋势明显，不排除有少部分楼盘率先跳水。

　　南京新商品房成交量上月环比大跌7成，而二手房市场也好不到哪里去。南京网上房地产数据显示，2月南京二手房全市成交2652套，环比1月的6378套下降约6成。

　　矛盾的是，尽管交易下滑，二手房房主报价依旧坚挺。其中，江南八区中有5个区域的挂牌均价出现不同幅度上涨。

　　展望接下来的二手房市场走势，满堂红置业市场部经理李宁认为不乐观。按2月份的成交量来看，南京的中介行业将在2011年面临大洗牌。“南京现在有3000多家中介，如果按现在的成交量下去，那么今年会有三分之一的中介出局。”

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